L’actualité législative et jurisprudentielle du Droit de la copropriété

Le Syndicat de Défense des Propriétaires et Copropriétaires Provence Cote d’Azur a organisé ce débat avec la participation de Jean-Marc Roux,Maitre de conférence à la Faculté de Droit D’Aix-Marseille,Directeur DE l’IFREIM (Institut de formation et de recherche en évaluation immobilière) et commentateur du Code de la Copropriété.A l’issue de cet exposé ,Bernard Susini,adjoint au Maire Délégué au developpement durable et au Plan Climat, est revenu sur le sommet de Copenhague et l’action des Maires,en marge de celle des chefs d’Etat.

Le droit de la copropriété et son application par les tribunaux sont en constante évolution.Aussi,le syndec a souhaité organiser une conférence destinée à informer ses adhérents,en rassemblant tous les protagonistes de la copropriété.Au cours du premier semestre de l’année 2009,le régime de la copropriété des immeubles bâtis a été modifié à deux reprises.La première réforme a été opérée par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite Loi Molle.

La seconde refonte a été réalisée par la loi du 12 mai 2009 dite de simplification et de clarification du droit.Le but de ces textes est d’améliorer les procedures et la résolution des difficultés auxquelles se heurtent les praticiens et les copropriétaires.Néanmoins,ces nouvelles dispositions rendent souvent les mécanismes juridiques encore plus incertains et obscurs tout en accroissant le nombre des situations potentiellement conflictuelles.La Jurisprudence a elle aussi connu des évolutions rescentes.

Le premier sujet évoqué a porté sur les nouvelles dispositions légales relatives aux coprorpiétés en difficulté,lesquelles étaient déjà concernnées par la loi du 21 juillet 1994.Cependant,les differents mesures ne pouvaient intervenir que tardivement.La loi du 25 mars 2009 a crée de nouveaux articles dans la loi du 10 juillet 1965 sous la forme d’une procédure d’alerte débouchant sur la désignation d’un mandataire ad hoc si à la cloture des comptes les impayés atteignent 25% des sommes exigibles.C’est également le cas si des factures d’eau,d’énergie ou encore de travaux,votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayés depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

Le conférencier a ensuite abordé les dispositions liées à la modification du réglement.La loi solidarité renouvellement urbain » dite loi SRU du 13 juillet 2000 avait prévu d’adapter le régime de la copropriété aux données contemporaines jusqu’au 13 décembre 2008.La loi du 25 mars 2009 vient perenniser le mécanisme.Depuis la loi du 13 décembre 2000 le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat voit sa prétention fondée par le juge,est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procedure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La Cour de Cassation a rendu de nombreuses décisions au cours de l’année écoulée dans le domaine du droit de la copropriété qui génére traditionnellement un contentieux important.Si certaines tendances antérieures se confirment,notament en matière de servitude ou de lots de jouissance,d’autres arrêts apportent des précisions inédites.Certains copropriétaires expriment parfois la volonté d’agir à titre individuel,de manière à faire cesser une utilisation irrégulière ou une atteinte aux parties communes .Il était admis qu’ils devaient dans ce cas démontrer un préjudice personnel.Aprés maints revirements,la Cour de Cassation a décidé que chaque copropriétaire avait le droit d’exiger le respect du réglement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être obligé de démontrer qu’il subissait un préjudice personnel et distinct de celui dont souffrait la collectivité des membres du syndicat.(Cour de Cassation,3e Civile le 18 juin 2008 rev loyers 2008 p 449 Cassation 3e Civile 24 février 2009 n°086116261)

Etaient présentes de nombreuses personnalités du monde de l’immobilier Bernard Susini,adjoint au Maire,Julie Gay Présidente du Tribunal d’instance de Marseille,Ann-Marie Somnier Présidente en charge des référés au TGI de Marseille,René Baccino Président de la Chambre Départementale des huissiers de Justice de Marseille,Jean-Luc Lieutaud Président de l’UNIS (Cnab) et Yvan Bert Avon représentant la FNAIM ainsi que de nombreux administrateurs d’immeubles,experts,avocats,notaires,huissiers,banquiers,assureurs,professionnels du Batiment,propriétaires et copropriétaires.

RETOUR DE COPENHAGUE Par Bernard Susini qui a évoqué le sommet des Maires du Monde entier en marge de celui des chefs d’Etat.Des communes s’engagent en effet partout dans le monde pour le développement durable et la diminution des émissions de gaz à effet de serre.IL résulte finalement du sommet un accord a minima qui a cependant permis de sauver l’essentiel.L’action de lobbying menée par certaines villes américaines et Françaises a été déterminante et a permis d’élaborer une charte mondiale en faveur du développement durable.

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