Copropriété : la voix du copropriétaire

Dans le contexte actuel de réduction des droits du copropriétaire sur son bien et d’obligations qui lui sont imposées, le copropriétaire ne doit pas négliger les possibilités qui lui sont encore offertes par la loi du 10 juillet 65 de faire entendre sa voix pour faire valoir ses droits et parfois aussi de remédier à la carence du syndic. C’est pourquoi il est utile de rappeler le pouvoir mais aussi le formalisme, parfois ignoré ou mal connu, qui permet au copropriétaire de solliciter l’inscription à l’ordre du jour des questions qu’il souhaite voir évoquer en Assemblée Générale.

Cette faculté est décrite dans l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 65. Ce même  article prévoit dans son alinéa 3 de mentionner cette opportunité et la forme prescrite de la demande    dans les notifications réalisées par le syndic  « à l’occasion de chaque appel de fonds ».

La demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être réceptionnée et exécutée par le Syndic.

1 La demande dinscription à lordre du jour :

La demande peut être formée par un ou plusieurs copropriétaires ou par un indivisaire CA Paris, pole 4,2e ch.,5 fev.2014 Loyers et copr.2014,n°157,obs.G.Vigneron ou un associé d’une société et par le conseil syndical JCL Coproprieté, Fasc.84-20,n°94.

La demande doit être formée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par télécopie contre récépissé (V.D.art.64).Un arrêt a admis la nullité de la résolution statuant sur une question notifiée par lettre simple au syndic Cass.3e civ.,16 nov.2011,n°09-10.227 :AJDI 2012,p.42 .

Auparavant avant les modifications intervenues par le décret du 27 mai 2004, l’article 10 exigeait que la demande soit formulée dans  les 6 jours de la convocation. A cette époque avait été retenu le refus d’un ordre du jour complémentaire anticipé. Paris,23e Ch.B,4 avril 2002 pourtant dans les grandes copropriété l’envoi d’un ordre du jour complémentaire était problématique .

Dans la rédaction actuelle aucun délai n’est explicitement imposé. Le texte réserve toutefois le cas ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à l’assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic. Ce dernier devant respecter un délai de 21 jours avant la date de la réunion (art 9. Du décret). Une demande n’est donc plus recevable à un moment ou la convocation est lancée, ou même lorsqu’elle ne peut plus être modifiée.. (V en ce sens, Rép.min.n°24515 : JO Sénat Q,14 déc.2006,p.3110. CA Paris,23e ch.B,16  déc.2009 :AJDI 2010,p.229). Ces circonstances de fait sont soumises à l’appréciation de l’autorité qui reçoit la demande et convoque l’assemblée c’est-à-dire le Syndic qui n’a pas toujours intérêt à faire diligence pour cette inscription en particulier lorsque la résolution sollicitée porte sur l’élection d’un nouveau Syndic..

Il ne peut cependant selon la jurisprudence à ce jour être reproché au Syndic une précipitation anormale pour avoir adressé les convocations cinq semaines avant la date prévue pour l’assemblée ce qui représentait en fait 29 jours ouvrables : en conséquence le syndic ne peut se voir imposer par la voie judicaire d’inscrire une question complémentaire d’un copropriétaire  à l’ordre du jour de la prochaine assemblée CA Toulouse, 1re  ch.,1re sect.,25 oct.2010 :JurisData n°2010-029269).

Le demande doit ainsi aujourd’hui être formulée à tout moment mais suffisamment à l’avance pour que les courriers ne se croisent pas.

Elle doit contenir pour être efficace un ordre du jour précis comprenant  un projet de résolution lorsque cette notification est requise à peine de nullité en application de l’article 11-I-7° et 8 du décret du 17 mars 67. Les sujets qui requièrent ce formalisme sont ceux des articles 14-1 et 14-2 de la loi sur la fixation par l’assemblée du montant et de la date d’exigibilité des provisions ; l’art 24 portant sur les  travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ; l’art 25 concernant des travaux , délégations de pouvoirs, désignation et révocations du syndic et des membres du conseil syndical puis aussi les articles 26, 30 , 35,39. Si cette obligation n’est pas respectée, le syndic est fondé à refuser l’inscription de la question à l’ordre du jour . CA Paris, pole 4,2e ch.,31 aout 2011 Loyers et coprop 2011,n°306,obs.G.Vigneron.

2 Linscription à lordre du jour par le  Syndic 

Le syndic doit remplir une simple mission de transmission. Il n’est pas juge de l’intérêt des question ajoutées Cass.3e civ.,12 juin 2002,n°00-20.610.- Cass.3e civ.,28 janvier 2003,n°01-12.244 . Il ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation de l’opportunité de l’inscription à l’ordre du jour d’une question formulée par un copropriétaire. Aix en Provence ,1ere Ch.C,12 mai 2006,Loyers et coprop.2007,n.33,obs Vigneron.

Dans certains cas il a la possibilité « d’invoquer un motif légitime pouvant justifier le refus d’accueillir la demande » Cass.3e civ.,29 janvier 2003,n°01-01.685.-Cass.3e civ.,3 février 1999,n°97-14.477 et évoque des questions « dénuées d’intérêt ».

Le refus peut être apprécié comme non valable.-Paris,2juin 2008,n°2A07/01295.-Aix en Provence,1re Ch.C,12 mai 2006,Loyers et coprop.2007,n.33,obs.Vigneron.-Paris,14e Ch.B 6oct 2006,Administer ,2007,janvier, n°395,p.51.-Aix en Provence,4e Ch.A,12 mars 2010,n°2010/85 .

Le syndic pourrait refuser, sous sa responsabilité, l’inscription d’une question manifestement inopportune Cass.3e Civ.,7 juin 2006,n°05-15-486 ou qui ne pourrait donner lieu à un vote Paris,2juin2008,n°2A07/01295.Cass.3e civ.,28 janvier 2003,n°01-12.244.

Toutefois, la faculté de compléter  l’ordre du jour ne peut être exercée qu’avant l’envoi de la convocation qui fixe l’ordre du jour de l’assemblée visée. Par conséquent le syndic lui-même ne devrait pas pouvoir compléter l’ordre du jour (avant la réforme de 2004, Cass.3e civ.,10septembre 2008,n07-16.448,Bull.civ.III,n.127).

Mais le syndic agit prudemment en inscrivant à l’ordre du jour, à la demande d’un copropriétaire, des questions peu claires, imprécises et accompagnées de commentaires personnels Cass.3e civ.,16 octobre 2012,n°11-22.514 .     Dans ce cas cependant  l’assemblée pourra refuser  de statuer sur de tels points. Cass,3e civ.,29 janvier 2003,n°01-01.685,Bull.civ.III,n22. Cass.3e civ.,16 octobre 2012,n°11-22.514.

Il n’appartient pas au syndic de suppléer les imprécisions, les lacunes ou les insuffisances affectant les demandes d’inscription de questions supplémentaires à l’ordre du jour. Aix en Provence, 1rec Ch . C, 12 mais 2006, Loyers et coprop.2007,n.33,obs.Vigneron.

Sa responsabilité ne parait pas pouvoir être engagée au motif qu’il n’aurait pas informé le copropriétaire sur l’irrecevabilité de sa demande en l’état.

Le refus du syndic lorsqu’il n’est pas justifié par l’impossibilité de respecter le délai légal et l’absence de délibération régulière qui s’ensuivrait ne rendraient pas nulles toutes les autres décisions prises, à moins qu’elles ne soient liées à la question laissée de coté Cass.3e civ.,10 mai 1983,n°81-16.318,Bull.civ.III,n.112 .

Si les questions notifiées ne peuvent pas être inscrites à l’ordre du jour de la plus proche assemblée, elles le sont à l’assemblée suivante CA Paris,23e ch.B,1er févr.2007 :JurisData n°2007-324824.

Le refus d’inscrire une question, sur demande régulière et recevable d’un copropriétaire, pourrait dans certains cas justifier l’intervention du juge des référés, notamment si cette question était connexe de celles qui ont été portées à l’ordre du jour ; le Président du tribunal de grande instance devrait pouvoir compléter l’ordre du jour, au besoin, en ordonnant  que la réunion soit différée. Les juges semblent ils n’y sont guère favorables et semblent  se refuser à imposer au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour  Paris,23e Ch.B,14 fevrier 2002, R.G :2001/05028 . Pourtant selon Christian Attias cette attitude pourrait constituer un « trouble manifestement illicite »susceptible de causer un dommage imminent.

Seul le copropriétaire qui a demandé l’inscription à l’ordre du jour peut se prévaloir du refus du syndic pour contester les décisions votées. Cass.3e civ.,29 janvier 2003 n°01-01.685,Bull.civ.III,n.22 . Les juges ne peuvent rejeter sa demande d’annulation « sans préciser si les questions complémentaires dont il a demandé l’inscription étaient, ou non de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le Syndic ». Paris,23e Ch.B,10 novembre 1995, Loyers et coprop.1996,n135.

L’ordre du jour en fait ne s’impose pas à la majorité. Elle peut prendre la décision de ne pas statuer sur une question ; la responsablité du syndicat pourrait être engagée si l’absence de décision occasionnait un préjudice à un copropriétaire.

Les frais relatifs à l’ordre du jour complémentaire constituent des charges communes générales de copropriété à repartir entre tous les copropriétaires . CA Paris,10 juillet 1986 : Rev. Administrer déc.1986,p.31, obs.Guillot.

 

 

 

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