Copropriété : désamour et changement de syndic

Tout passe, tout lasse … telle semble être aujourd’hui la tendance actuelle des rapports de la copropriété avec son syndic. C’est aussi le résultat de faits avérés tel qu’une inertie persistante, l’absence de convocation de l’assemblée générale annuelle (art 7 décret n°67-223 du 17 mars 1967) ,les erreurs renouvelées dans les comptes ou la répartition des charges ,les débiteurs non poursuivis, les sinistres mal gérés, les travaux votés jamais exécutés, les concierges et employés d’immeuble inactifs  …différentes situations qui vont du défaut de communication, aux courriers recommandés , qui exaspèrent les copropriétaires les plus perspicaces et diligents et motivent leur souhait de changer de syndic .

En théorie Il n’est pas nécessaire pour ce faire d’attendre la fin du mandat du syndic. Une révocation est toujours possible, cependant il parait souhaitable d’attendre le renouvellement du contrat de syndic à son échéance en s’entourant de précautions afin de na pas tomber de Charybde en Scylla.

1-La révocation du syndic en cours de mandat :

-Modus operandi :

Comme tout mandat celui de syndic est révocable à tout moment (C.civ. ,art.2004 ; TGI Grasse,11 févr.1969 :inf.rap.copr.1970,p.14 ; CA Paris 23ech. A,13oct.1981 :RD imm.1982,p.132,obs. Giverdon) .

Il résulte des articles 18 et 25 que le syndic nommé par l’assemblée générale ne peut être révoqué que par elle (Cass.3e civ.,20 juin 1978 :JCP G 1979,II,19054,note Atias ; Defrénois 1979,art.31936,note Souleau). Au moins un des copropriétaires ou le conseil syndical devra solliciter l’ inscription de ces questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale : la révocation du syndic et la nomination de son successeur (article 13 décret du 17 mars 1967) dans les formes prévues par l’article 10 du suscité décret par lettre recommandée avec accusé de réception en prenant soin de joindre le contrat du ou des candidats syndics pressentis et d’anticiper la date à laquelle le syndic à l’usage de convoquer l’assemblée plus de 21 jours avant la date prévue de sa tenue (art. 9 du décret) . Le vote intervient alors à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art.25c ) .Dans sa recommandation n°15,la commission de la copropriété précise la possibilité de cette révocation en cours de mandat : « le motif de la révocation doit être porté à la connaissance du syndic et de l’assemblée générale.. »

Cette révocation ne pourrait pas être prononcée par le tribunal sur la demande d’un copropriétaire, le syndic n’étant pas le mandataire des copropriétaires mais celui du syndicat (Cass.3e civ.,6 oct.1999 :Loyers et copr.1999,comm.302 ;Rev.Administrer janv.2000,p.33 et RD imm.2000,p.243,obs.P. Capoulade).La révocation du syndic doit résulter d’une décision expresse de l’assemblée. Elle ne peut découler par exemple d’un refus de quitus (Cass.3e civ.,24 mai 1978 : JCP G 1979,II,19054,note Atias).Cette décision de révocation prive immédiatement le syndic de tous ses pouvoirs .Le syndic doit alors rendre compte de sa gestion et restituer les archives au syndicat .

Si le syndic ne procède pas à la convocation de l’assemblée appelée à statuer sur sa révocation, le président du conseil syndical a qualité pour convoquer l’assemblée, après mise en demeure adressée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse pendant plus de 8 jours (art.8 du décret de 1967) .Le président ne peut agir que sur demande du Conseil syndical ou encore sur demande d’un ou plusieurs copropriétaires représentant le quart des voix ,à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix. Si le président ne procède pas à la convocation de l’assemblée générale, tout copropriétaire peut alors convoquer : il devra pour cela, requérir l’habilitation du président du tribunal de grande instance, statuant en référé (art 49 et art 50 du décret de 1967).Dans ces situations il sera conseillé de solliciter auprès du bureau des hypothèques la liste exhaustive de l’ensemble des copropriétaires et leur adresse pour ne pas risquer de convoquer une assemblée entachée de nullité. Une fois l’assemblée réunie, la décision de révocation doit recueillir la majorité de l’article 25 . Si cette majorité n’est pas atteinte, et à la condition que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ,la même assemblée peut décider à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un nouveau vote. La même assemblée devra désigner un autre syndic sinon la copropriété se retrouvera sans syndic et devra sur requête auprès du Président du tribunal de grande instance solliciter la désignation d’un syndic (art 46 du décret 1967).L’on constate ici que le Ministère d’avocat est obligatoire devant cette juridiction (CPC,art.813), les frais de procédure seront supportés par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété (art.10,alinéa 2,de la loi du 10 juill 1965). Le président du tribunal pourra juger plus opportun de désigner un administrateur provisoire sur la base de l’art 47 du décret. La décision de désignation sera notifiée par le syndic judiciairement nommé (art.59, alinéa 3 du décret )ce qui ouvrira alors la possibilité d’un recours de toute personne intéressée .

-Recours du syndic :

Cependant il ne faut pas perdre de vue que la révocation abusive du contrat de syndic en cours de mandat peut permettre à celui-ci d’obtenir des dommages et intérêts (TI Nice, 3avr.1963 : AJPI 1964,II,p.123,note Cabanac.TGI Paris,25 févr.1980 :D.1980,inf.rap.450,obs.Giverdon.CA Aix en Provence,12 déc.2008 :Loyers et copr.2009,comm.193,obs.G.Giverdon.-Sur l’appréciation du préjudice subi par le syndic révoqué sans juste motif. Il en est ainsi par exemple si le syndic a été révoqué sans pouvoir présenter sa défense devant l’assemblée générale (CA Paris,12 janv.1990 :Rev.Administrer janv.1991,p.65).Mais il ne peut se faire justice lui-même en facturant des honoraires pour la période ou il n’a pas exercé ses fonctions (CA Paris,19e ch.A,30 sept.1998 :Loyers et copr.mars 1999,n°84).Mais il peut prétendre à des honoraires jusqu’à la fin normale de son contrat si la révocation est abusive (Cass.3e civ.,2002,arret n°622 D.CA Aix-en-Provence,12 déc.2008,préc.).Le motif de la révocation doit être sérieux : la preuve incombe au syndicat (CA Paris,4 juin 1971 : Gaz.Pal.1971,I,p.648,note Morand ).Le syndic ne pourrait agir en nullité de la décision de l’assemblée le révoquant, car il n’a pas qualité pour le faire (TGI Marseille,27 mai 1977 :D.1979,inf.rap.p.128,obs.Giverdon).Mais il ne peut être indemnisé au motif que l’assemblée n’a pas renouvelé son mandat (CA Paris ,23ech.B,24 mars 2005 :Loyers et copr.2005,comm.189,note G.Vigneron).C’est pour ces raisons qu’ il nous semble souhaitable sauf situation d’une exceptionnelle gravité de préférer le non renouvellement du syndic à l’échéance de son mandat.

2-Non renouvellement du mandat du syndic à l’échéance :

Dans ce contexte soit l’année terminée ,le mandat arrivant à échéance pour les contrats d’un an, soit après une durée maximum de trois ans (art 28 du décret sous réserve de l’art L.443-15 CCH ) si le syndic tarde à convoquer l’assemblée appelée à voter sur la question de son renouvellement, c’est la procédure décrite ci-dessus qui est applicable (convocation de l’assemblée générale par le président du conseil syndical ou ,à défaut, par tout copropriétaire sur habilitation du tribunal).De la même façon que précédemment exposé il y a lieu de faire indiquer à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur le renouvellement du mandat du syndic la nomination d’un nouveau syndic et de joindre le ou les contrats obtenus des candidats syndic. La décision est prise à la majorité de l’article 25 ou éventuellement celle de l’art.25-1 .La durée des fonctions du syndic ne peut en principe excéder trois ans .Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle le règlement de copropriété ne peut déroger (TGI Marseille,27 mai 1977 :Rev.Loyers 1978,p.446).Il nous parait souhaitable de voter une mission d’un an quitte à la renouveler .Le mandat du syndic a pour point de départ la date de l’assemblée qui l’a approuvé (CA Paris,23ech.B,21 juin 2001 : Loyers et copr.2001,comm.299,note G.Vigneron).Selon un arrêt de la cour de Paris (23ech.B du 22 nov.2001 : Rev.Loyers 2002,p.168,note J.-M.Gélinet),si l’assemblée qui le nomme ne précise pas la durée du mandat du syndic on doit considérer qu’i est élu pour une durée égale à celle du mandat du précédent syndic. Si le syndic a été désigné sans durée déterminée « jusqu’à la date de la prochaine assemblée générale appelée statuant sur ce point ,il est maintenu en fonction tant que la question du renouvellement de son mandat n’a pas été portée à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée, sans que toutefois la durée de ce mandat puisse excéder trois ans (Cass.3e civ.,18 nov.1997 :inf.rap.copr.juin1998,p5 ;RD imm.p.137,note P.Capoulade.-également dans le cas ou le syndic avait été nommé « jusqu’à la présentation des comptes de l’année 1991-1992 »).La référence à l’assemblée approuvant les comptes comme terme du mandat a été jugée inopportune par la 15e recommandation de la commission relative à la copropriété . Cette pratique se poursuit néanmoins en pratique et est destinée pour les syndics notamment à ne pas risquer de convoquer l’assemblée générale appelée à renouveler leur mandat alors même que leur mandat est arrivée à expiration .Le syndic n’a donc plus alors qualité pour convoquer l’assemblée et il est dessaisi de l’administration de l’immeuble (TGI Boulogne-sur-mer,16 avr.1975 :JCP 1976,II,18214,note Guillot) . Dans ce cas de figure sa désignation pourra être contestée dans le délai de deux mois de la notification du procès verbal (article 42 loi du 10 juillet 1965) car la convocation est nulle (Cass.3e civ.,12 sept.2006 : Loyers et copr.2006,comm.205,obs.G.Vigneron ).

L’article 29 modifié du décret dispose précisément que « le contrat de mandat fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.. ». civ.,12 sept.2006 : Loyers et copr.2006,comm.205,obs.G.Vigneron ).

3- Etudier et bien préparer le changement

L’étude juridique des possibilités encadrées de la révocation ou du non renouvellement du mandat de syndic n’aborde pas la question non moins importante de la préparation du changement de syndic et de la future élection. Les copropriétaires « leadeurs agissants » ne devront pas ménager leur peine et comme pour une élection politique s’attacheront à informer l’ensemble des copropriétaires sur les motivations et l’intérêt du changement de syndic, le sérieux et les capacités du ou des sélectionnés avant l’élection .En effet l’ensemble des copropriétaires sont en général inquiets d’un tel changement .La majorité craint littéralement de tomber de Charybde en Scylla..Un ensemble de vérifications s’impose : se renseigner auprès de copropriétés déjà gérées par le syndic ,vérifier auprès des services de la Préfecture habilités à délivrer les cartes professionnelles, se faire justifier d’une assurance de responsabilité professionnelle et d’une garantie financière suffisamment importante et enfin étudier attentivement le contrat des candidats ce qui normalement est rendu plus aisé par l’arrêté dit « Novelli » (19 mars 2010 JO du 21 mars 2010 n°0068 p 5673) modifiant l’arrête du 2 décembre 1986, les prestations définies de gestion courante étant obligatoirement incluses dans le forfait de base .Ces précautions prises vous pourrez sereinement envisager le changement !

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Publié dans Copropriété