Copropriété : Ce que doit savoir le futur copropriétaire

Lorsqu’on achète un bien situé dans un immeuble en copropriété, on devient non seulement propriétaire du volume intérieur du logement, mais aussi de parties indivises de l’immeuble dites parties communes soit les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et traduites pour chaque lot par une « quote-part de parties communes ».Ce sont : les éléments de structure de l’immeuble (gros œuvre du bâtiment, sols, murs ,toitures…) et les espaces et équipements communs (ascenseur, portail d’accès..).art 2 à 6-1 de la loi du 10 juillet 1965 .

Les acquéreurs profanes sont très souvent focalisés sur le lot, appartement ou local objet de leur désir ainsi que sur ses abords et dés lors omettent de se renseigner plus avant . C’est pourquoi ce conseil est précieux : « Dés avant la signature de l’avant contrat (compromis ou promesse de vente) informez vous afin de connaitre exactement l’étendue de votre engagement ! ». Certaines informations sont obligatoirement communiquées, les autres seront fournies à la demande de l’acquéreur.

Les documents à solliciter :

1-Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et les actes modificatifs éventuels doivent impérativement être communiqués à l’acquéreur (art 4 décret 17 mars 1967).Ces actes forment généralement un seul document, l’état descriptif de division étant la plupart du temps inclus dans le règlement de copropriété (art 2 et 3 du décret du 17 mars 1967).Si cette obligation de communication n’est pas remplie et qu’il s’avère que l’acquéreur n’aurait pas contracté s’il avait connu la teneur du règlement ou de l’état descriptif de division, il pourrait éventuellement plaider la nullité de la vente (pour vice de consentement..) ou du moins rechercher la responsabilité du rédacteur de l’acte qui ne lui aurait pas donné connaissance (sous réserve de démontrer le préjudice causé..).Cette connaissance préalable n’a pas pour but de rendre le règlement de copropriété opposable, cette opposabilité résultant de sa publicité mais d’informer l’acquéreur de son contenu, pour éclairer son consentement ( CA Paris,23E ch.B,6 mai 1999 : AJDI 1999,p.718).

Le règlement de copropriété précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble. Le candidat acquéreur pourra ainsi s’assurer que le ou les lots qu’il envisage d’acheter correspondent bien à la description qui en est faite .De multiple cas de figure sont possibles tant l’analyse de ces documents préalablement est succincte sinon inexistante la plupart du temps. Exemple de cas : acheter un lot qui a été réduit par le propriétaire de deux lots accolés sans modification du règlement et de l’état descriptif de division ,les millièmes sont donc demeurés inchangés pour chaque lot…Dans le cas de règlements de copropriété anciens dressés avant la loi du 10 Juillet 1965 et même parfois peu après.. certaines clauses sont réputées non écrites selon l’art 43 de la loi du 10 juillet 1965 si elle sont contraires à la loi d’ordre public . Exemple de cas : 1ER étage ne s’acquittera pas de charges ascenseur tant que Mr X sera propriétaire du lot .Cette clause contenue dans le règlement de copropriété est strictement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit s’agissant de charge relatives aux éléments d’équipement commun une répartition en fonction de l’utilité. Si l’acquéreur a un doute sur la validité d’une clause présentant un intérêt pour ses projets futurs, il devra interroger son notaire sur l’opportunité d’inclure dans l’avant contrat une clause suspensive si le vendeur n’y est pas opposé.

2-les procès verbaux des dernières assemblées générales

Ceux-ci donneront des renseignements sur la vie de la copropriété, les préoccupations des copropriétaires, la santé des comptes, le montant du solde des comptes débiteurs, l’importance des travaux projetés, les éventuelles procédures.

3-Les relevés de charges des deux dernières années au moins, l’avis de taxe foncière.

4-Carnet d’entretien et dossier de diagnostic technique unique :

Au delà des apparences après une visite même approfondie de l’immeuble avec un professionnel homme de l’art entrepreneur ou architecte , la consultation du carnet d’entretien doit être demandé s’il existe (articles 45-1 et 46-1 de la loi et articles 4-4 et 33 du décret du 17 mars 1967 annexe 9 décret n°2001-477 du 30 mai 2001 ).Etabli et tenu à jour par le syndic il comporte obligatoirement, pour chaque bâtiment :les références des contrats d’assurance et la date d’échéance des contrats ; s’il y a lieu, l’année de réalisation des travaux importants et l’identité des entreprises les ayant exécutés, les références des contrats d’assurance dommages ouvrage, des contrats d’entretien et de maintenance, des équipement communs ainsi que la date d’échéance des contrats. S’il existe l’échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés en assemblée générale.

Selon les mêmes dispositions législatives et réglementaires que ci-dessus le vendeur doit fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique unique regroupant les diagnostics et états rendus obligatoires par la loi (diagnostic amiante, plomb, termites, diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, état de l’installation intérieure de gaz, état de l’installation intérieure de l’électricité).Ce dossier est annexé aux actes ,avant contrat et acte authentique de vente le notaire devant veiller à sa réalisation conforme .

5-Le vendeur doit produire une attestation de superficie privative dés lors que la surface du lot vendu dépasse 8 mètres carrés (seuil fixé par décret en conseil d’état articles 4-1 et 4-2 décret 17 mars 1967 et loi du 10 juillet 1965 art 5 et 46 ). Cette superficie doit être mesurée (par le vendeur lui-même ou un professionnel de son choix) selon des critères précis : une erreur de 5% sur la surface permet à l’acquéreur pendant un an après la signature de l’acte de vente, de demander une réduction du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants.

Il est conseillé de ne pas attendre la signature de l’avant contrat pour consulter ces documents. En effets les informations qu’ils révèlent peuvent être des arguments de négociation du prix avec le vendeur. Des travaux de rénovation alors qu’il y a du plomb ou de l’amiante couteront nécessairement plus chers sans parler de l’existence de termites dont la découverte pourra être de nature à décourager les futurs acquéreurs. Concernant les travaux d’isolation envisageable en fonction du diagnostic DPE la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a crée une catégorie de travaux qualifiés de « travaux d’intérêt collectif » . Ainsi l’assemblée générale des copropriétaires peut désormais voter des travaux affectant les parties privatives par exemple par la pose de fenêtres isolantes dans la logement aux frais du copropriétaire !

6- Le Syndic doit fournir un certain nombre de renseignements au notaire avant la signature de l’acte de vente d’un lot de copropriété. Pour ce faire un questionnaire ou état daté (article 5 décret 17 mars 1967)est adressé systématiquement par le notaire au syndic qui le remplit et lui renvoie un état daté .Cet état est divisé en trois parties :une première partie indique les sommes restant dues au syndicat par le copropriétaire vendeur (provisions exigibles, charges impayés, avances exigibles),une seconde partie vise les dettes du syndicat envers le copropriétaire ,une troisième partie destinée à l’information de l’acquéreur sur les sommes qui devraient lui incomber .Elle mentionne les provisions concernant les dépenses budgétisées et les dépenses hors budget pour l’exercice en cours et les deux exercices précédents ainsi que s’il y a lieu l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

Depuis le 1ER septembre 2004 ,le syndic ne peut faire de compte prorata temporis entre le vendeur et l’acquéreur mais doit appliquer les règles de répartition résultant de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 : le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;le paiement de la provision exigible des dépenses hors budget (travaux..) incombe à celui, vendeur ou acquéreur qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité et on se réfère à la décision de l’assemblée générale et le cas échéant l’échéancier qui a été adopté, pour déterminer la date d’exigibilité. Quant au trop perçu, ou moins perçu sur provisions, il est pris en charge par celui qui est propriétaire au moment de l’approbation des comptes. Les parties peuvent toujours prévoir une autre répartition entre elles mais ces conventions ne sont pas opposables aux tiers soit en l’occurrence au syndicat représenté par le syndic qui est fondé à poursuivre celui considéré comme débiteur en application de l’article suscité. En ce qui concerne le fond de roulement ou avances de trésorerie qui sont les fonds destinés par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée à constituer des réserves ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires .Elles sont remboursables et le syndic doit les rembourser au vendeur et en demander paiement à l’acquéreur(article 45-1 décret du 17 mars 1967).

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